Χρησικτησία και προστασία της κυριότητας ακινήτουAdverse possession and protecting your property titleUsucapione e tutela della proprietà immobiliareПриобретательная давность и защита права собственности на недвижимость
ΕπικοινωνίαContactContattiКонтакты
14 Οκτωβρίου 2026October 14, 202614 ottobre 202614 октября 2026
Χρησικτησία και προστασία της κυριότητας ακινήτου
Στην Κρήτη, όπου πολλά ακίνητα μεταβιβάστηκαν για γενιές με άτυπες συμφωνίες, η χρησικτησία είναι συχνά ο μόνος τρόπος να αποδειχθεί η κυριότητα. Ο Αστικός Κώδικας αναγνωρίζει δύο μορφές: την τακτική χρησικτησία, που απαιτεί νόμιμο τίτλο, καλή πίστη και δεκαετή νομή, και την έκτακτη χρησικτησία, που απαιτεί εικοσαετή συνεχή νομή με διάνοια κυρίου, χωρίς τίτλο.
Πώς αποδεικνύεται η νομή
Η νομή αποδεικνύεται με πράξεις που φανερώνουν ότι ο νομέας συμπεριφερόταν ως ιδιοκτήτης: καλλιέργεια, περίφραξη, ανέγερση κτισμάτων, πληρωμή φόρων, εκμίσθωση σε τρίτους και δηλώσεις Ε9. Οι μαρτυρίες γειτόνων και τα παλαιά τοπογραφικά έχουν ιδιαίτερη βαρύτητα. Σημειώνεται ότι η χρησικτησία δεν χωρεί σε βάρος ακινήτων του Δημοσίου.
Προστασία από καταπατήσεις
Όταν τρίτος αμφισβητεί ή παρεμποδίζει το δικαίωμά σας, το δίκαιο προσφέρει συγκεκριμένα μέσα: τη διεκδικητική αγωγή, για να αποδοθεί το ακίνητο στον κύριο, την αρνητική αγωγή, για να παύσει η προσβολή (π.χ. αυθαίρετη διέλευση ή κατασκευή), και τις αγωγές νομής, που προσφέρουν ταχύτερη προσωρινή προστασία. Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, η αγωγή διανομής λύνει οριστικά τη σχέση των συγκυρίων.
- Διεκδικητική αγωγή: απόδοση του ακινήτου
- Αρνητική αγωγή: παύση της προσβολής
- Ασφαλιστικά μέτρα νομής: άμεση προσωρινή προστασία
- Αγωγή διανομής: λύση της συγκυριότητας
Κάθε υπόθεση εμπράγματου δικαίου ξεκινά με προσεκτικό έλεγχο τίτλων και πραγματικών περιστατικών. Το γραφείο μας σας καθοδηγεί από τον έλεγχο έως την τελεσίδικη απόφαση και την καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
Adverse possession and protecting your property title
In Crete, where many properties passed between generations through informal arrangements, adverse possession is often the only way to prove ownership. The Greek Civil Code recognises two forms: ordinary adverse possession, which requires a lawful title, good faith and ten years of possession, and extraordinary adverse possession, which requires twenty years of continuous possession as owner, without any title.
How possession is proven
Possession is proven through acts showing that the possessor behaved as the owner: cultivating the land, fencing it, erecting buildings, paying taxes, letting it to third parties and declaring it in E9 tax returns. Neighbours’ testimony and old survey plans carry particular weight. Note that adverse possession cannot run against property of the Greek State.
Protection against encroachment
When a third party disputes or obstructs your right, the law offers specific remedies: the action for recovery of possession, so that the property is returned to its owner; the negatory action, to stop an interference such as unauthorised passage or construction; and possessory actions, which provide faster interim protection. Where land is co-owned, a partition action resolves the co-ownership for good.
- Recovery action: return of the property
- Negatory action: end of the interference
- Interim possessory measures: immediate protection
- Partition action: dissolution of co-ownership
Every property-law matter begins with a careful review of titles and facts. Our office guides you from that review to a final judgment and its registration at the Cadastre.
Usucapione e tutela della proprietà immobiliare
A Creta, dove molti immobili sono passati di generazione in generazione con accordi informali, l’usucapione è spesso l’unico modo per dimostrare la proprietà. Il Codice civile greco ne riconosce due forme: l’usucapione ordinaria, che richiede un titolo valido, la buona fede e dieci anni di possesso, e l’usucapione straordinaria, che richiede vent’anni di possesso continuativo come proprietario, senza alcun titolo.
Come si prova il possesso
Il possesso si dimostra con atti che rivelano un comportamento da proprietario: coltivazione, recinzione, costruzione di edifici, pagamento delle imposte, locazione a terzi e dichiarazioni fiscali E9. Le testimonianze dei vicini e i vecchi rilievi topografici hanno un peso particolare. Va ricordato che l’usucapione non opera contro i beni dello Stato.
Tutela contro le occupazioni
Quando un terzo contesta o ostacola il vostro diritto, la legge offre strumenti precisi: l’azione di rivendicazione, per ottenere la restituzione dell’immobile; l’azione negatoria, per far cessare la turbativa (ad esempio un passaggio o una costruzione abusivi); e le azioni possessorie, che garantiscono una tutela provvisoria più rapida. In caso di comproprietà, l’azione di divisione scioglie definitivamente la comunione.
- Azione di rivendicazione: restituzione dell’immobile
- Azione negatoria: cessazione della turbativa
- Misure cautelari possessorie: tutela immediata
- Azione di divisione: scioglimento della comproprietà
Ogni pratica di diritto immobiliare inizia con un’attenta verifica dei titoli e dei fatti. Il nostro studio vi accompagna dalla verifica fino alla sentenza definitiva e alla sua iscrizione al Catasto.
Приобретательная давность и защита права собственности на недвижимость
На Крите, где многие объекты недвижимости поколениями передавались по неформальным договорённостям, приобретательная давность нередко остаётся единственным способом доказать право собственности. Гражданский кодекс Греции различает две её формы: обычную, требующую законного основания, добросовестности и десяти лет владения, и чрезвычайную, требующую двадцати лет непрерывного владения в качестве собственника без какого-либо правоустанавливающего документа.
Как доказать владение
Владение подтверждается действиями, свидетельствующими о том, что владелец вёл себя как собственник: обработка земли, ограждение, возведение построек, уплата налогов, сдача в аренду и декларации E9. Особый вес имеют показания соседей и старые топографические планы. Важно: приобретательная давность не действует в отношении государственного имущества.
Защита от захватов
Если третье лицо оспаривает или нарушает ваше право, закон предлагает конкретные средства: виндикационный иск — для возврата объекта собственнику; негаторный иск — для прекращения нарушения (например, самовольного прохода или строительства); владельческие иски — для более быстрой временной защиты. При общей собственности иск о разделе окончательно прекращает отношения сособственников.
- Виндикационный иск: возврат объекта
- Негаторный иск: прекращение нарушения
- Обеспечительные меры по защите владения: немедленная защита
- Иск о разделе: прекращение общей собственности
Каждое дело по вещному праву начинается с тщательной проверки документов и фактов. Наше бюро сопровождает вас от проверки до окончательного решения суда и его регистрации в кадастре.